Rinuncia a quota di proprietà e agevolazioni prima casa

agevolazioni prima casa

Per poter usufruire dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro per la prima casa occorre, tra le altre condizioni, che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare e di non essere titolare, neanche per quote, anche in regime di comunione e su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni per la prima casa.
Chi non rispecchia queste caratteristiche non potrà usufruire delle agevolazioni per l’acquisto di un’altra abitazione, a meno che non cessi di essere titolare della propria quota di proprietà. Una volta persa la titolarità della precedente quota di proprietà, non vi saranno ostacoli alla nuova richiesta di agevolazioni.
Possiamo poi analizzare tre ulteriori casi legati alle agevolazioni prima casa. Il primo profilo riguarda la possibilità che la rinuncia alla quota di proprietà acquistata con le agevolazioni prima casa da meno di cinque anni, non seguita dall’acquisto di un’altra abitazione principale, determini la decadenza dalla agevolazione richiesta per il primo acquisto.
La legge dispone, infatti, che in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici fiscali prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa e gli interessi.
Viene espressamente previsto che la causa di decadenza dalle agevolazioni sia il “trasferimento” dell’immobile. Nelle teorie prevalenti però l’atto di rinuncia non ha effetto traslativo e, quindi, nel caso di rinuncia alla quota di proprietà non si può parlare di “trasferimento”. L’effetto di accrescimento delle quote degli altri comproprietari non deriva da questo. Sembrerebbe quindi possibile ritenere che le agevolazioni non decadano anche nel caso in cui la rinuncia venga perfezionata prima dei cinque anni dall’acquisto e non sia seguita da un riacquisto agevolato entro l’anno.
Occorre, tuttavia, considerare che la legge equipara, ai fini fiscali, la rinuncia pura e semplice agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento. Sembra quindi concreto il rischio che una rinuncia in queste condizioni possa essere ritenuta dalla Agenzia delle Entrate causa di decadenza dalle agevolazioni.
Il secondo profilo riguarda la disciplina del credito di imposta. La legge prevede che a chi acquisisce, a qualsiasi titolo ed entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Il presupposto per poter accedere al credito di imposta è quindi l’alienazione della precedente abitazione.
Il concetto di “alienazione” sembra avere un ambito semantico più ampio rispetto al concetto di “trasferimento” e, quindi, potrebbe comprendere tutti gli atti che abbiano come effetto la dismissione di un diritto da parte del suo titolare e, quindi, anche l’atto di rinuncia. Se così fosse, il rinunciante, nel nuovo acquisto agevolato, avvenuto a non oltre un anno dalla rinuncia, potrà godere del credito di imposta.
Il terzo caso riguarda la modifica introdotta dall’articolo 1, comma 55, Legge 28 dicembre 2015 n. 208, con cui l’aliquota agevolata si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente è già titolare di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, se quest’ultima viene alienata entro un anno dalla data del nuovo acquisto. Anche qui viene utilizzato il termine “alienazione”, e allo stesso modo sembra potersi ritenere che anche la rinuncia alla quota di proprietà precedentemente acquistata con le agevolazioni ed effettuata entro dodici mesi dal nuovo acquisto impedisca la decadenza.