Pubblicità e vendita telematica per l’espropriazione immobiliare forzata

Asta

A partire dall’emanazione del DL 80/2005 è stata introdotta la pubblicazione obbligatoria dell’avviso di vendita giudiziaria su appositi siti per consentire maggiore diffusione e trasparenza nelle vendite, sia mobiliari (sopra i 25.000 €) che immobiliari. Per avvicinarsi sempre di più alle tradizionali modalità della vendita privata, internet diventa uno strumento privilegiato che consente di andare incontro agli utenti e di garantire rapidità e completezza nell’analisi delle informazioni sull’acquisto.
La pubblicità legale si è evoluta ulteriormente con l’introduzione del Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero, reso obbligatorio e sostitutivo dell’affissione all’Albo del Tribunale a partire dal 19 febbraio 2018. Il soggetto che deve procedere alla vendita (il professionista delegato, ma anche, in generale, commissionari, curatori e liquidatori), inserisce nel sistema informatico tutti i dati principali della procedura, del delegato alla vendita, del custode giudiziario, dei beni, oltre a luogo e giorno della vendita, allegando anche i documenti necessari per la consultazione degli interessati all’acquisto.
Il Portale assolve anche un’altra utile funzione, tramite lo stesso infatti è possibile per gli interessati richiedere le visite degli immobili attraverso il link “prenota visita immobile”, presente nel dettaglio relativo al bene. Tutte le richieste saranno anche salvate in un database che consente al Ministero di monitorare le zone di maggior interesse e l’andamento dei prezzi di vendita.
Dove previsto dal Giudice dell’Esecuzione tramite il Portale è anche possibile essere introdotti alla vendita con un link al gestore della vendita telematica in fase di inserimento dei dati da parte del professionista delegato. Le modalità di svolgimento delle vendite telematiche sono stabilite dal DM 32/2015, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 7 del 10 gennaio 2018 e, quindi, le vendite telematiche sono divenute obbligatorie a partire dal giorno 11 aprile 2018.

Le modalità di vendita
Le vendite immobiliari forzate prevedono alcune fasi: la compilazione di un’offerta, la sua trasmissione, l’identificazione dell’offerente da parte del professionista delegato prima di aprire la gara, la verifica dei requisiti di ammissibilità dell’offerta (e della cauzione) e, infine, la gara.
Nelle vendite tradizionali senza incanto la partecipazione avviene con la presentazione di una dichiarazione di offerta irrevocabile in una busta chiusa che viene depositata presso l’ufficio del professionista delegato. Esiste poi la presentazione telematica dell’offerta che prevede l’invio della dichiarazione tramite la compilazione di un form online. Nel giorno prefissato si svolgono poi le operazioni di verifica da parte del professionista e, in caso di più offerte, viene aperta la gara sull’offerta più alta, secondo le modalità stabilite dal bando di vendita. Da Decreto Ministeriale si distinguono tre modalità: la vendita sincrona, sincrona mista e asincrona. La vendita sincrona è simile alla vendita tradizionale, la distinzione è nella fase dei rilanci, che sono compiuti in modalità telematica. La vendita asincrona prevede invece un termine finale entro il quale effettuare le offerte, lo stesso meccanismo impiegato dai maggiori siti di aste online di beni di consumo. La vendita sincrona mista si differenzia per il mantenimento delle offerte “fisiche”, le offerte e i rilanci possono essere eseguiti, contemporaneamente, sia nelle forme tradizionali, che con modalità telematiche.
Quest’ultima tipologia è, oggi, quella che offre più garanzie in ordine al valore di esitazione degli immobili. Molto spesso infatti, almeno secondo l’esperienza dei delegati alla vendita, la partecipazione alle vendite avviene da parte di interessati all’acquisto che non sembrano in grado di utilizzare nel modo corretto lo strumento telematico. La via scelta dal legislatore appare comunque evidente, prevedendo una vendita che, nel tempo, dovrà diventare completamente telematica.